ARTÍCULO 01 | Antes de 1948

Alquileres y loteos en el nacimiento de los barrios de Buenos Aires

De fines del siglo XIX a las primeras décadas del XX: cómo la inmigración, el transporte y la construcción por etapas abrieron caminos distintos hacia la vivienda.

Mucho antes de que comprar un departamento se convirtiera en una aspiración extendida, Buenos Aires ya tenía un mercado de vivienda intenso y desigual. Algunas familias alquilaban una pieza cerca del trabajo; otras conseguían un terreno alejado y empezaban a construir. Entre una situación y otra había diferencias de ingresos, estabilidad laboral, tiempo disponible y acceso al transporte. La casa propia era un proceso que podía durar años.

Para entender el nacimiento de los barrios porteños conviene observar esas decisiones en conjunto. El conventillo, la casa de alquiler y el lote comprado en cuotas coexistieron durante décadas. Este recorrido se concentra en Buenos Aires y su expansión hacia la periferia, desde fines del siglo XIX hasta los años previos a 1948. La experiencia de otras ciudades argentinas tuvo ritmos y condiciones diferentes. [1]

Una ciudad que recibía trabajadores y necesitaba alojarlos

La llegada de inmigrantes y la expansión de las actividades portuarias, comerciales, industriales y de la construcción aumentaron la demanda de alojamiento. Quien llegaba a Buenos Aires necesitaba encontrar dónde vivir antes de reunir el dinero para comprar. El alquiler permitía resolver esa urgencia y acompañar una trayectoria laboral todavía incierta. Casas, piezas, pensiones y viviendas de renta formaban parte de una oferta heterogénea. [1]

La ubicación tenía un peso decisivo. Vivir cerca del puerto, de los talleres o de las obras reducía traslados y facilitaba acceder a oportunidades de trabajo. Una habitación pequeña podía resultar más conveniente que una vivienda más amplia pero distante. La comparación incluía el alquiler, el costo del viaje y las horas que exigía cada recorrido. Esa relación entre vivienda y empleo ayuda a explicar la persistencia de la demanda en áreas centrales y del sur.

Parte de los conventillos ocupó antiguas residencias adaptadas al alquiler por habitaciones. También hubo construcciones realizadas expresamente para ese uso: su historia no se explica solamente por las casas que dejaron las familias acomodadas al trasladarse hacia el norte. [2]

Para el propietario, dividir el espacio en varias piezas permitía obtener ingresos de distintos hogares dentro de una misma parcela. Para el inquilino, el desembolso inicial era menor que el necesario para adquirir una casa. La diferencia de recursos y de alternativas entre ambas partes atravesaba una relación cotidiana que podía prolongarse mucho más de lo esperado. [1]

El conventillo resolvía la cercanía, pero no el problema habitacional

Alquilar una pieza ofrecía un lugar desde el cual organizar la vida y el trabajo. También podía significar compartir patios, instalaciones sanitarias y espacios de circulación con numerosos hogares. Las condiciones variaban entre inmuebles, pero la concentración de habitantes y la insuficiencia de servicios hicieron del hacinamiento y la salubridad problemas centrales de la vivienda popular. La proximidad al empleo tenía un costo que no se expresaba únicamente en dinero. [1]

Cuando el presupuesto familiar era ajustado, un aumento del alquiler afectaba la alimentación, el ahorro o la posibilidad de enviar dinero a familiares. Mudarse tampoco era una salida inmediata: exigía conseguir otra habitación, afrontar nuevos gastos y reorganizar los recorridos diarios. La escasez de alternativas cercanas limitaba la capacidad de elegir.

La huelga de inquilinos de 1907 dejó un registro visible de ese conflicto. El Archivo General de la Nación conserva imágenes del movimiento en Barracas y La Boca. [3]

El episodio muestra que la vivienda ya era una cuestión colectiva. Un contrato entre propietario e inquilino estaba atravesado por la disponibilidad de habitaciones, las condiciones de los edificios y la capacidad de pago de los trabajadores. Las posteriores intervenciones sobre alquileres, mencionadas en la historia de la ciudad, respondieron a esa tensión persistente entre necesidad de alojamiento y acceso efectivo. [1]

El lote en cuotas y una casa que se construía de a poco

Mientras continuaba la demanda de piezas en zonas consolidadas, la expansión urbana ofrecía otro camino. Propietarios de tierras, sociedades y rematadores subdividían quintas y chacras para vender parcelas. El loteo convertía una extensión grande en unidades que podían interesar a compradores con ahorros más modestos. El pago en cuotas distribuía el esfuerzo a lo largo del tiempo y ampliaba el conjunto de posibles adquirentes. [1]

La financiación del terreno no incluía necesariamente una vivienda terminada. Después de comprar había que reunir materiales, conseguir mano de obra, levantar habitaciones y resolver instalaciones. Muchas familias avanzaban por etapas: primero un espacio básico; luego, nuevas piezas y mejoras. El ahorro del hogar y el trabajo propio se incorporaban físicamente a la construcción. [1]

Esa secuencia modificaba la cuenta del acceso. Una familia podía afrontar la cuota del lote, pero todavía necesitar pagar un alquiler mientras construía. También debía sostener gastos cotidianos y reservar dinero para la siguiente etapa de obra. El precio anunciado del terreno era apenas una parte del costo de llegar a habitarlo.

La construcción gradual permitía adaptar la inversión a los recursos disponibles. A cambio, trasladaba al hogar una parte importante de la organización y de los riesgos: aumentos de materiales, interrupciones de ingresos, demoras y problemas de ejecución. La vivienda propia podía comenzar con condiciones incompletas y mejorar durante años. Esta dimensión ayuda a entender por qué la expansión de la propiedad no equivale automáticamente a la entrega de casas terminadas ni al acceso inmediato a todos los servicios.

Cómo el transporte cambiaba el valor de una parcela

El ferrocarril comenzó a funcionar en Buenos Aires en 1857. En 1870 se inauguraron las dos primeras líneas de tranvías urbanos. Esos hitos ampliaron progresivamente las posibilidades de trasladarse por una ciudad en crecimiento. [4]

Una estación o un recorrido cercano podían volver viable la residencia en lugares alejados del empleo. Para un loteador, esa conexión ayudaba a vender; para una familia, podía hacer compatible el terreno disponible con la jornada de trabajo. Por eso las publicidades destacaban la cercanía del transporte y las mejoras previstas para el área. La accesibilidad formaba parte del valor del suelo. [1]

La línea A de subterráneos se inauguró en 1913 entre Plaza de Mayo y la actual Plaza Miserere. Su extensión hasta Caballito llegó en 1914. [4]

El alcance de estas transformaciones dependía de la frecuencia, el precio del pasaje y la distancia entre la vivienda y la parada. Estar en un barrio conectado no significaba tener todas sus parcelas igualmente bien ubicadas. Un recorrido largo a pie o un servicio insuficiente podían restar parte de la ventaja prometida.

La relación también funcionaba en sentido inverso: la expectativa de nuevas conexiones podía impulsar la venta y encarecer terrenos antes de que la mejora estuviera completa. Quien compraba una parcela en formación incorporaba una apuesta sobre el futuro del barrio. La ciudad se expandía mediante la interacción entre transportistas, propietarios de tierra, compradores y decisiones públicas; cada participante tenía tiempos e intereses diferentes. [1]

El barrio se construía también fuera de cada casa

Abrir calles y dividir manzanas no bastaba para producir un barrio habitable. Agua, desagües, pavimento, iluminación, escuelas y atención sanitaria incidían en la vida cotidiana. La llegada de esos servicios fue desigual y no siempre coincidió con la venta de terrenos o con la instalación de sus primeros habitantes. Una parcela podía estar comercializada antes de contar con buena parte de la infraestructura que se esperaba para ella. [1]

Esa distancia entre compra y consolidación explica por qué dos terrenos de superficie semejante podían ofrecer experiencias muy distintas. El estado de la calle influía en los desplazamientos; la conexión al agua modificaba tareas domésticas; una escuela cercana reducía recorridos. La utilidad de la vivienda crecía con obras y servicios que excedían sus paredes.

A la inversión de cada familia se sumaba la formación de espacios colectivos. Plazas, clubes, bibliotecas y sociedades de fomento acompañaron el crecimiento de los barrios. La apertura de comercios y la aparición de actividades locales también reducían la dependencia del centro. [1]

El valor inmobiliario se formaba, por lo tanto, mediante aportes de distinto origen. La casa incorporaba materiales y trabajo privado; su ubicación se transformaba con transporte, infraestructura y vida barrial. Parte de la valorización podía beneficiar a quienes habían comprado temprano, aunque esperar esa consolidación implicaba soportar carencias y aceptar que las mejoras demoraran.

Quiénes podían avanzar hacia la propiedad

Las cuotas y la autoconstrucción abrieron posibilidades, pero no estaban al alcance de todos. Sostener pagos requería cierta continuidad de ingresos. Construir demandaba recursos adicionales y capacidad para coordinar la obra. También importaba contar con ahorros previos, ayuda familiar o conocimientos del oficio. Una crisis laboral podía interrumpir un proceso iniciado años antes.

El lote periférico tampoco reemplazaba de manera automática al alquiler central. Para algunos trabajadores, alejarse significaba perder cercanía con empleos variables o sumar un gasto de traslado difícil de afrontar. Para otros, la combinación de transporte y pagos escalonados volvía posible construir. El mismo crecimiento urbano generaba oportunidades diferentes según la situación del hogar.

Durante las décadas de 1930 y 1940, la expansión industrial y el crecimiento metropolitano añadieron nuevas demandas. Buenos Aires y su periferia reunían casas propias, viviendas en alquiler, edificios de renta, construcciones progresivas y formas precarias de alojamiento. La urbanización no eliminó la desigualdad habitacional: la extendió y la reorganizó en un territorio mayor. [1]

Ya existían departamentos antes de 1948. El cambio que llegaría con la propiedad horizontal permitiría ampliar otra vía de acceso: comprar una unidad independiente dentro de un edificio. Hasta entonces, buena parte de la historia del hogar propio se había apoyado en conseguir suelo y construir sobre él, mientras numerosos habitantes continuaban resolviendo su vivienda mediante el alquiler. [1]

Preguntas para entender este período

¿Todos los inmigrantes vivían en conventillos?

No. Las trayectorias dependían de recursos, ocupación, redes familiares y tiempo de residencia. El conventillo fue una forma importante de alojamiento popular, pero coexistió con pensiones, casas alquiladas y distintas posibilidades de propiedad. Convertirlo en una experiencia universal borra esa diversidad. [1]

¿Comprar un lote en cuotas equivalía a comprar una casa?

No. La financiación podía facilitar la adquisición del terreno, mientras la construcción y los servicios requerían otros recursos. Entre obtener la parcela y habitar una vivienda consolidada podía haber varias etapas de ahorro, trabajo y espera. Esa diferencia explica el peso de la autoconstrucción en la expansión de los barrios. [1]

Lo que deja esta etapa

Antes de 1948, acceder a la vivienda en Buenos Aires suponía combinar ubicación, ingresos y tiempo. El alquiler respondía a la necesidad inmediata de alojamiento; el lote en cuotas ofrecía una posibilidad de propiedad que debía completarse con construcción e infraestructura. Ambos caminos formaron parte de la misma ciudad.

Los barrios surgieron de esa combinación de decisiones familiares, actividad privada, transporte y obras colectivas. Su historia permite reconocer una diferencia que atraviesa todo el mercado inmobiliario: disponer de tierra, tener una vivienda y acceder a una ciudad con servicios son logros relacionados, pero cada uno exige condiciones propias.

Fuentes y referencias

[1] Matías Treus Peciar, Buenos Aires entre el peso, el dólar y el ladrillo. Vremont, edición revisada, septiembre de 2026. Fuente documental de esta serie. pp. 12-14; contexto conceptual en pp. 8 y 57. Consultar fuente.

[2] Guillermo Ariel Aramayo, Mujeres migrantes, conventillos y conflicto social en la consolidación de un espacio de contrastes. Buenos Aires (1870-1915). Geograficando, UNLP, 17(2), e098, 2021. Apartado sobre la formación del espacio urbano y los conventillos; edición HTML sin paginación. Consultar fuente.

[3] Archivo General de la Nación, Huelga de inquilinos o Huelga de las Escobas en Barracas y La Boca, 1907. Registro del Centro Documental de ACUMAR. Registro fotográfico y ficha documental, sin paginación. Consultar fuente.

[4] Subterráneos de Buenos Aires, Nuestra historia. Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Cronología inicial del transporte ferroviario, tranviario y subterráneo; sin paginación. Consultar fuente.